“Phân quyền” quyết định giá đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Pháp luật hiện hành quy định 2 loại giá đất bao gồm: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc gồm: Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.

Chính quyền cấp huyện chủ động hơn trong quyết định giá đất khi triển khai các dự án. Ảnh: H.L

Nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần làm cơ sở tính giá các loại hình giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai, bất động sản trên địa bàn.

Mặc dù pháp luật đã quy định, giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá thị trường, nhưng trên thực tế, quy định này không được thực hiện đúng. Hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành chỉ bằng từ 10 - 70% giá đất trên thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước.

Tại tỉnh ta, theo đánh giá của giới đầu tư, bảng giá đất trên địa bàn tỉnh, được xây dựng định kỳ 5 năm (2020 - 2024), ban hành kèm theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 (năm 2023 được điều chỉnh hệ số giá đất theo Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 21/12/2022 của UBND tỉnh) cũng thấp so với giá thị trường.

Mặt khác, do giá đất cụ thể được xác định trong chu kỳ 5 năm (dù có điều chỉnh hàng năm) thì cũng không theo kịp thị trường. Chưa kể đến việc chính quyền cấp huyện bị động hoàn toàn khi triển khai các chương trình, dự án có liên quan đến thu hồi đất, có đền bù, bồi thường.

Thực tiễn giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai những năm qua cho thấy, sự lạc hậu của giá đất nhà nước dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, khi mà giá đền bù chênh lệch quá nhiều so với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không có sự đồng thuận, nhất là những dự án đền bù bằng nguồn vốn ngân sách.

Theo đánh giá, một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tồn tại, bất cập trên là việc phân cấp, phân quyền trong thực hiện Luật Đất đai hiện nay vẫn còn rất chậm.

Đây cũng là điều kiện dẫn đến, hoặc tác động, làm nảy sinh những hạn chế trong công tác xác định giá đất ở nhiều địa phương. Cản trở sự linh hoạt, chủ động của cơ sở, tăng tính phụ thuộc vào tỉnh, tạo “môi trường thuận lợi” để một số đối tượng trục lợi.

Tình trạng trên còn làm cho nhận thức về vị trí, vai trò, tính chất của chính quyền địa phương, định hướng phân cấp, phân quyền chưa thống nhất, dẫn đến sự thiếu rõ ràng, chưa hợp lý, triển khai thực hiện chậm, chưa đầy đủ, hiệu quả.

Nhằm khắc phục bất cập trong việc xác định giá đất, ngày 6/5, Chính phủ ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể của mỗi địa phương.

Nghị quyết 73/NQ-CP có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành (6/5/2023) và thực hiện đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Theo đó, căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương  thực hiện ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện.

Hội động thẩm định giá và thành viên gồm: Chủ tịch UBND cấp huyện (Chủ tịch Hội đồng); lãnh đạo cơ quan tài chính cấp huyện (làm thường trực); lãnh đạo cơ quan tài nguyên & môi trường; cơ quan chuyên môn cấp huyện liên quan và lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá hoặc chuyên gia về giá đất và thành viên khác do UBND cấp huyện quyết định.

''Phân quyền'' quyết định giá đất cho UBND cấp huyện sẽ góp phần đưa giá đất của Nhà nước gần hơn với giá thị trường. Ảnh: HL

Nghị quyết 73 của Chính phủ được kỳ vọng sẽ khắc phục được những bất cập về định giá đất trên thực tế trong thời gian chờ Luật Đất đai (sửa đổi) thay thế Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Bởi khi được phân quyền, đồng nghĩa với việc cho phép các địa phương chủ động trong các quyết định thuộc thẩm quyền, đảm bảo sự chủ động của chính quyền cấp dưới.

Và trên tất cả, việc phân quyền, gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với giá đất sẽ giúp chúng ta tiến gần hơn mục tiêu đưa giá đất của Nhà nước gần hơn với giá thị trường.

Tất nhiên, cùng với việc tăng quyền, cần có các cơ chế kiểm soát quyền lực gắn liền với trách nhiệm, nếu làm sai sẽ phải bồi thường thiệt hại, chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đồng thời, để đảm bảo tính minh bạch, khách quan trong việc định giá đất, cần nhanh chóng hoàn thiện một số quy định, để chính quyền địa phương có căn cứ thực hiện, tránh tình trạng rủi ro pháp lý cho cán bộ thực thi hoặc đùn đẩy, né tránh do sợ trách nhiệm làm cản trở đến tiến độ xử lý công việc.

Trong đó, cần sửa đổi, bổ sung nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trong cùng một thời điểm; tăng tính độc lập, khách quan trong quá trình xác định giá đất cụ thể đối với tổ chức tư vấn, tránh sự phụ thuộc vào UBND cấp tỉnh.     

Hồng Lam