Bỏ “khung” cho giá đất

Bỏ khung giá đất tạo điều kiện tháo gỡ rào cản trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Ảnh: HL

Theo quy định hiện nay, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng.

Căn cứ khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cấp tỉnh thông qua bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần làm cơ sở tính giá các loại hình giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai, bất động sản trên địa bàn.

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai năm 2013).

Tuy nhiên, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 25- 60% giá đất thị trường tại địa phương. 

Như tại tỉnh ta, theo đánh giá của giới đầu tư, hiện bảng giá đất 5 năm (2020 - 2024) trên địa bàn tỉnh, (ban hành kèm theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019), quá thấp so với giá thị trường.

Ví dụ theo bảng giá đất của tỉnh, đất trên đường Lương Văn Can (phường Trường Chinh, thành phố Kon Tum) có giá 2,1 triệu đồng/m2. Theo đó, giá một lô đất có diện tích 150m2 (5x30) sẽ là 315 triệu đồng, trong khi giá giao dịch thực tế hiện lên đến gần 1,5 tỷ đồng.

Hay như trên trục đường chính của thành phố Kon Tum là Trần Hưng Đạo (đoạn Phan Đình Phùng - Lê Hồng Phong), theo bảng giá của tỉnh, vị trí 1 có giá 18,5 triệu đồng/m2; vị trí 2 là 12,03 triệu đồng/m2; vị trí 3 là  8,3 triệu đồng/m2, không thấm tháp vào đâu so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Không chỉ ở đô thị, mà ở vùng nông thôn, khung giá đất quy định cũng thấp hơn nhiều so với thực tế. Bỏ qua yếu tố “sốt đất”, thì giá đất Nhà nước quy định cũng rất “lạc hậu” so với giá thị trường- một cán bộ địa chính xã (đề nghị giấu tên) xác nhận.

Ngày 31/12/2021, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 52/2021/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn tỉnh Kon Tum. Đây là căn cứ để xác định giá đất cụ thể đối với những trường hợp pháp luật quy định giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Nhiều trường hợp, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh vẫn phải thẩm định phương án giá đất, phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính tiền bồi thường cho từng khu đất cụ thể: định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, hay định giá khởi điểm để đưa ra bán đấu giá.

Tuy nhiên cũng không thể xử lý triệt để sự khập khiễng giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá theo quy định của tỉnh.

Đây là một trong những nguyên nhân đầu tiên dẫn tới những khó khăn, vướng mắc, chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng, khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Nhiều ý kiến cho rằng, lâu nay, việc giá đất do địa phương ban hành thấp hơn nhiều lần giá giao dịch trên thị trường dẫn đến một loạt hệ lụy khác.

Trước hết là thất thoát ngân sách khi giao đất công cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Vì khi giao đất, giá đất được áp theo bảng giá Nhà nước công bố, và người được giao đất chỉ phải nộp tiền sử dụng đất ở mức rất thấp so với giá trị thị trường.

Thứ hai là, việc đền bù cho dân khi thu hồi đất cũng áp bảng giá đất thấp hơn giá thị trường nhiều lần nên dễ dẫn đến phản ứng, khiếu kiện kéo dài, khiến các dự án, công trình chậm tiến độ.

Một thực tế hiện nay đang diễn ra là, tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do bảng giá đất của địa phương thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, nên khi mua bán, trên hợp đồng thường ghi giá theo giá Nhà nước ban hành để nộp thuế thấp.

Vì vậy, khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về hoàn thiện chính sách đất đai, trong đó có quy định bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã nhận được sự quan tâm lớn của người dân.

Phát biểu tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập các nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII ngày 21/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh: Bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường "là điểm mới đột phá".

Khảo sát nhanh tại thành phố Kon Tum, nhiều ý kiến cho rằng, rất kỳ vọng việc bỏ khung giá đất sẽ khắc phục được nhiều tồn tại, như nạn ghi giảm giá mua bán để trốn thuế trong chuyển nhượng đất, hay giá đất Nhà nước lạc hậu so với giá thị trường.

Việc bỏ khung giá đất sẽ khắc phục được nhiều tồn tại, như giá đền bù thấp khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Ảnh: HL

Nhất là tạo cơ sở để địa phương xác định giá đền bù hợp lý cho người dân khi có đất thuộc diện Nhà nước thu hồi.

Tất nhiên, việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, thay vào đó là vận hành cơ chế giá đất theo thị trường, chứ không áp đặt mức giá.

Đi cùng đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính, sự giám sát của các tổ chức chính trị - xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất địa phương phù hợp với giá thị trường. 

Rõ ràng một khi giá đất vận hành theo cơ chế thị trường đất đai thì sẽ khắc phục được tình trạng lợi dụng khung giá thấp để tham nhũng đất đai; người dân diện thu hồi đất không quá thiệt thòi, và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với Nhà nước đúng giá trị đất đai họ đang hưởng.

Ban hành bảng giá đất sát thị trường cũng sẽ ngăn chặn tình trạng "ôm đất", đầu cơ đất đai, sử dụng đất lãng phí.

Hồng Lam